Marburg 25.4.2013 (red) In die Diskussionen um die Wohnungsnot in Marburg ist Bewegung gekommen. So gibt es eine neueste Initiative zum Bau von Wohnungen für Studierenden im Stadtwald, wie in der OrtsPresse heute berichtet wird. Eine Zusammenschau zu Hintergründen und wichtigen Fakten in der Universitätsstadt Marburg mit weiter wachsenden Studentenzahlen bietet der nachfolgende Gastbeitrag von Werner Girgert:
Seien wir ehrlich: Zum Siegeszug des neoliberalen Zeitgeistes in Deutschland haben Städte und Gemeinden seit den 1990er Jahren kräftig beigetragen. Mit der Ökonomisierung der Stadtpolitik trat die wohlfahrtsstaatliche Daseinsvorsorge auch auf kommunaler Ebene in den Hintergrund. Angebot und Nachfrage regeln seither die Stadtentwicklung. An die Stelle öffentlicher rückte die Förderung privater Investitionen. Der soziale Wohnungsbau, einst Garant dafür, dass nicht allein das Einkommen über die Chancen auf dem Wohnungsmarkt entscheiden sollte, erhielt den politischen Todesstoß. Fortan sollte die Wohnungsversorgung den Regeln des Marktes gehorchen. In Städten wie Marburg lassen sich die Folgen derzeit beobachten: Der Rückzug der öffentlichen Hand aus dem sozialen Wohnungsbau, das Auslaufen von Mietpreisbindungen und die wachsende Nachfrage nach Wohnraum in der Innenstadt haben die Mieten in die Höhe schießen lassen. Während zahlungskräftige Gruppen um den begehrten innerstädtischen Wohnraum konkurrieren, bleiben Geringverdiener auf der Strecke.

Trotz dramatisch gestiegener Studentenzahlen und nicht zu überhörender Klagen über explodierende Mieten, hat sich der rot-grüne Magistrat lange Zeit schwer getan, die Fakten anzuerkennen. Wenn sich nach Jahren der politischen Vernachlässigung des sozialen Wohnungsbaus jetzt in Marburg ein vorsichtiger Kurswechsel andeutet, dürfte das in erster Linie dem zunehmenden Druck einer kritischen Öffentlichkeit geschuldet sein. Vertreter der Lokalen Agenda 21, die Marburger Linke, Teile der SPD und engagierte Bürger haben die Wohnungsfrage gegen einen zaudernden Magistrat auf die politische Tagesordnung gehoben. Inzwischen wurden erste Pflöcke eingeschlagen: Das Stadtparlament hat ein Sofortprogramm zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums verabschiedet, ausgestattet mit 1,5 Millionen Euro. Und im Februar konstituierte sich ein Runder Tisch zum Thema, der bislang allerdings noch unter Anlaufschwierigkeiten leidet. Denn die Stadt will sich von den Vertretern des Gremiums bei der Auftragsvergabe für die geplante Wohnungsmarktstudie nicht in die Karten schauen lassen.

Als Lackmustest für die Abkehr von einer Politik, die die Wohnungsversorgung in neoliberaler Rückzugshaltung nahezu ausschließlich dem Markt überlässt, taugt das Marburger Sofortprogramm für bezahlbaren Wohnraum allerdings nur bedingt. Denn mit 1,5 Millionen Euro ist der Fördertopf nicht gerade üppig gefüllt. Die Stadt gewährt, so sehen es die Richtlinien vor, Wohnungsbaugesellschaften, privaten Investoren und Wohnungseigentümern einen Zuschuss von 300 Euro pro Quadratmeter, wenn sie neue Wohnungen bauen oder bereits vorhandene sanieren und die festgelegten Mietobergrenzen akzeptieren. Mit 340.000 Euro aus dem Budget hilft der Magistrat bereits dem Marburger Studentenwerk aus der Klemme. Das sieht sich aufgrund mangelhafter Finanzausstattung durch das Land Hessen ohne städtische Zuschüsse nicht in der Lage, sein marodes Studentenwohnheim in der Ritterstraße zu sanieren. Bleiben also noch 1,16 Millionen für das Sofortprogramm. Es bedarf keiner höheren Mathematik, um zu erkennen, dass sich damit noch rund 3870 Quadratmeter Wohnraum neu schaffen oder sanieren lassen. Bei einer offiziell zugrunde gelegten Wohnungsgröße von maximal 84 Quadratmetern für eine vierköpfige Familie reicht das Geld mithin für 46 Wohneinheiten. Eine Zahl, die nicht dazu angetan ist, den wachsenden Bedarf an bezahlbaren Wohnungen besonders für Familien mit geringem Einkommen zu befriedigen.

Mehr noch: Obwohl die Stadt nun nach einigem Zögern den Willen bekundet, über ihre Wohnungsbaugesellschaft GeWoBau, künftig wieder eine aktivere Rolle beim Neubau von Sozialwohnungen zu übernehmen statt in Büros und Gewerbeflächen zu investieren, bietet die GeWoBau weiterhin 40 Wohnungen aus dem eigenen Bestand zum Verkauf an. Eine Geschäftspolitik, die nur schwer nachvollziehbar ist, wenn man bedenkt, dass derzeit nur noch 40 Prozent des GeWoBau-Bestandes unter die Mietpreisbindung fallen und bis 2020 bei weiteren 226 Wohnungen die Bindung erlischt.

Doch selbst dort, wo Stadt und GeWoBau in jüngster Zeit Wohnraum geschaffen haben, liegt der Schluss nahe, dass sie mit ihrer Mietpreisgestaltung der Verdrängung von Geringverdienern aus der Innenstadt weiteren Vorschub leisten: Im aufwändig umgebauten ehemaligen Kreisjobcenter in der Uferstraße müssen die künftigen Mieter für eine der 70-Quadratmeter-Wohnungen Kaltmieten von knapp 700 Euro hinblättern, inklusive Nebenkosten deutlich mehr als 900 Euro. So zumindest macht man den in Marburg überaus aktiven privaten Investoren keine ernsthafte Konkurrenz. Die Angemessenheitskriterien für Hartz IV-Empfänger erfüllen diese Quadratmeterpreise jedenfalls nicht. Aber auch Rentner und Menschen mit Behinderung, die auf Grundsicherung angewiesen sind, können solche Mieten nicht bezahlen. Stadt und GeWoBau haben unterdessen einen Weg gefunden, um sich aus der Affäre zu ziehen. Sie setzen auf Studentenwohngemeinschaften. Die sollen ihre Wohnberechtigungsscheine in einen Topf werfen und sich zu dritt eine Wohnung teilen. Doch bis dahin wird es wohl noch dauern. Denn zunächst soll das Gebäude den Schwesternschülerinnen des Uniklinikums als Notquartier dienen. Deren Wohnheim fällt dem Bau der neuen Unibibliothek zum Opfer und die Verantwortlichen von Uni und Uniklinikum haben es verschlafen, rechtzeitig Ersatz zu schaffen.

So entsteht statt bezahlbarem Wohnraum für Familien mit niedrigem Einkommen unter der Hand ein hochpreisiges Studentenwohnheim mit zeitlich nicht absehbarer Zwischennutzung. Auf diese Weise praktiziert, trägt die Wohungspolitik aktiv dazu bei, dass sich die Innenstadt über kurz oder lang in ein exklusives Refugium für Besserverdiener und Studenten verwandelt und sich die in Marburg ohnehin ausgeprägte sozial-räumliche Segregation weiter verschärft. Mit der Folge, dass sich Menschen mit niedrigem Einkommen und Bezieher von Sozialleistungen in Stadtteilen wie dem Richtsberg konzentrieren, wo eine 70-Quadratmeter-Wohnung der GeWoBau für rund 560 Euro Warmmiete zu haben ist, oder die Stadt in Richtung Umland verlassen müssen. Denn auch im GeWoBau-Bestand erfüllen nur noch 70 Prozent der Wohnungen die Angemessenheitskriterien des Kreisjobcenters.

Wenig Anlass bislang also, einen Kurswechsel von der Marktorientierung hin zu einer neuen Wohnungspolitik in Marburg zu bejubeln. Nicht viel anders sieht es beim Einsatz weiterer wohnungsmarktpolitischer Instrumente aus, die in vielen Städten bereits gängige Praxis sind. Forderungen nach einer Quotenregelung, die die Erteilung von Baugenehmigungen für private Investoren an die anteilige Bereitstellung von Sozialwohnungen knüpft, in Städten wie München, Stuttgart oder Hamburg längst erprobt, erteilte Oberbürgermeister Egon Vaupel (SPD) bislang stets eine Absage. Nun deuten sich erste Schritte hin zu einer einvernehmlichen Zehn-Prozent-Quote an, wie eine gerade geschlossene Vereinbarung zwischen der Stadt und Marburgs Großinvestor S+S Grundbesitz in der Nordstadt zeigt. Eine Quote-Light, die weit entfernt bleibt von der verbindlichen 30-Prozent-Quote, die jüngst der Mieterbund gefordert hat. Zu groß ist wohl die Angst, Investoren und private Bauherren über Gebühr zu verärgern. Immerhin: Zum Ankauf von Belegungsrechten für Sozialmieter, bislang ebenfalls kein Thema in Marburg, will der Magistrat jetzt ein Programm auf die Beine stellen. Und auch in Sachen Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen deutet sich Bewegung an. Nach dem neuen Mietrechtsänderungsgesetz können die Bundesländer künftig in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die binnen drei Jahren zulässige Mietsteigerungsrate von 20 auf 15 Prozent absenken. Die Stadt will sich jetzt darum bemühen, dass auch Marburg von dieser Regelung profitiert, die betroffenen Mietern allerdings nur wenig Luft verschafft.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt in Marburg bereits bei 8,50 Euro und damit noch vor Metropolen wie Stuttgart, Köln, Frankfurt oder Hamburg und deutlich über dem Bundesdurchschnitt von etwas mehr als sechs Euro. Und ein Ende der Preisspirale ist derzeit nicht in Sicht. Die Philipps-Universität erwartet in diesem Jahr einen neuen Rekord bei den Studentenzahlen. Damit dürfte sich auch die Situation auf dem Marburger Wohnungsmarkt weiter verschärfen. Private Investoren haben längst die Gunst der Stunde erkannt, bauen teure Studentenappartements und bedienen das hochpreisige Luxussegment. Die politisch Verantwortlichen in der Stadt und ihre Wohnungsbaugesellschaft tun jedoch gut daran, künftig nicht nur in den Bau von Studentenwohnungen zu investieren, wie jetzt am Schuhmarkt erneut vorgesehen, so imagefördernd für die Außendarstellung als Universitätsstadt dies auch sein mag. Eine sozial ausgewogene Wohnungspolitik muss darauf achten, dass sich künftig auch ärmere Bevölkerungsgruppen und Familien mit geringem Einkommen noch eine Wohnung in der Marburger Innenstadt leisten können.
Zur Person:
Werner Girgert ist Journalist und Soziologe und beschäftigt sich seit vielen Jahren mit Themen der Stadtentwicklung.