Marburg 10.5.2016 (red)  Nach den Wahlen und vor Konstituierung einer neuen Mehrheit in Marburg bleiben die neu mandatierten Stadtverordneten und der noch neue Oberbürgermeister Dr. Thomas Spies mit den Aufgaben zur Bekämpfung der Wohnungsnot in Marburg in Gestalt der Schaffung bezahlbaren Wohnraums mit zeitgemäßer Ausstattung – zuallererst behinderten- und altengerecht – konfrontiert. Die Schwarz-Grüne Landesregierung hat im vergangenen Herbst auf Drängen der Kommunen in Südhessen ein wohnungspolitisches Instrument wiederbelebt. Zum 1. Juli wird in Hessen verpflichtend für alle Kommunen die Fehlbelegungsabgabe in Sozialwohungen wieder eingeführt. Das bedeutet, dass die Kommunen verpflichtet, aber auch berechtigt sind, die Einkommen von Mietern geförderter Wohnungen zu überprüfen. Wer bestimmte Einkommensgrenzen überschreitet, muss (und soll) dann zwar nicht ausziehen, hat jedoch einen Ausgleichsbetrag, eben die sogenannte Fehlbelegungsabgabe, zu entrichten. Als dies bekannt wurde, gab es in Marburg wie aus einem Affekt heraus, kritisch-ablehnende Stellungnahmen seitens verschiedener Politiker.
Worum es bei der Fehlbelegungsabgabe geht, für welche Wohnungen und Mieter sie wirksam werden kann und wieviel Geldmitttel damit in Marburg jährlich zweckgebunden für Wohnungsbau eingenommen werden können, hat die Redaktion in einem Gespräch mit Matthias Knoche, Prokurist bei der städtischen GeWoBau, hinterfragt.

Redaktion Im November 2015 hat die Hessische Landesregierung beschlossen, exekutiert durch Ministerin Priska Hinz, die Fehlbelegungsabgabe für Sozialwohnungen wieder einzuführen.
Wirksam wird dies zum 1. Juli 2016. Die zusätzlichen zweckgebundenen Finanzmittel müssen die für die Erhebung zuständigen Kommunen für den Bau neuer Sozialwohnungen verwenden.
Was bedeutet dies für Marburg und konkret für die GeWoBau?

Matthias Knoche Die Landesförderung wird traditionell immer nur bewilligt, wenn die jeweilige Kommune ebenfalls mit fördert. Die kommunale Mindestförderung liegt bei einem Darlehn von 10.000 Euro pro Wohnung. Das Darlehn muss mindestens zu den Konditionen des Landes Hessen vergeben werden, also aktuell zu 0,6 Prozent Zinsen und einer Tilgung von 1,0 Prozent. Sofern überhaupt eine erhebliche Einnahme aus der Fehlbelegungsabgabe zu erwarten ist, entlastet sie natürlich den städtischen Haushalt. Für die künftigen Mieterinnen und Mieter einer Neubauwohnung bleibt es sich aber gleich, ob das Darlehn von der Stadt oder vom Land kommt, weil ja die Belastung aus Zins und Tilgung ebenfalls gleich bleibt.

Redaktion Wieviele Wohnungen von dem Gesamtbestand (?) der GeWoBau und wieviele Mietparteien sind davon betroffen?

Matthias Knoche Man muss vielleicht zuvor nochmal erklären, was eine Wohnung zu einer Sozialwohnung macht. Staat und Kommunen geben Kredite zum Bau einer Wohnung. Im Gegenzug verlangen sie, dass die Wohnung im Mietpreis und in der Belegung gebunden bleibt, bei den Baujahrgängen bis 2000 solange bis der Kredit zurückgezahlt ist, also etwa 30-35 Jahre und bei den Baujahrgängen ab 2001 für die Dauer von 20 Jahren. Ist die Zeit abgelaufen, ist die Wohnung rein gesetzlich betrachtet keine Sozialwohnung mehr. Da der Höhepunkt der Bautätigkeit im Sozialen Wohnungsbau in den 1960er und 1970er Jahren lag, ist die Zahl der Sozialwohnungen stetig gesunken. Von den rund 2.600 GeWoBau-Wohnungen sind noch gut 900 echte Sozialwohnungen. Wieviele Mieterinnen und Mieter in diesen Wohnungen überhaupt unter die Fehlbelegungsabgabe fallen, ermittelt zurzeit die Universitätsstadt Marburg.

Redaktion Können Sie ein Zahlenbeispiel benennen? Die Wiedereinführung setzt bei Überschreitung der Einkommengrenze um 20 Prozent erst ein.

Matthias Knoche Ohne Gewähr: Eine alleinlebende Sachbearbeiterin im öffentlichen Dienst von Kreis oder Stadt verdient im Jahr brutto 33.600 Euro. Netto wird sie etwa auf 22.000 Euro im Jahr kommen. Die Einkommensgrenze im Sozialen Wohnungsbau liegt zurzeit für eine Person bei 15.327 Euro. Das Einkommen dieser Sachbearbeiterin übersteigt also die Einkommensgrenze um über 40 Prozent. Daher muss sie 55 Prozent der Differenz zwischen der tatsächlichen Kaltmiete und der vom Land Hessen festgelegten Mieterobergrenze zahlen. Wenn die Wohnung 53 m² groß ist und im Jahr 1975 gebaut wurde, liegt diese Obergrenze bei 353,51 Euro kalt. Bei einer tatsächlichen Kaltmiete von 238,50 Euro beträgt die Differenz 115,01 Euro, davon 55 Prozent macht eine Fehlbelegungsabgabe von 63,26 Euro pro Monat.

Matthias Knoche Für eine Familie mit 2 Kindern liegt die Einkommensgrenze bei 35.124 Euro, während in unserem Fallbeispiel das Nettoeinkommen bei 25.000 Euro liegt. Da ist dann keine Fehlbelegungsabgabe fällig. Wenn beide Partner arbeiten, wird die Abgabe wieder zum Problem.

Redaktion Wieviel an Einnahmen sind von Wohnungen der GeWoBau zu erwarten? Wie viele Sozialwohnungen mit Bindungsfrist in Marburg gibt es derzeit insgesamt?

Matthias Knoche Diese Frage kann die GeWoBau nicht genau beantworten. Wir prüfen natürlich bei Vertragsabschluss die Einkommenssituation des Bewerbers, aber danach nicht wieder. Das brauchen wir nicht und dazu haben wir auch kein Recht. Natürlich kann sich das Einkommen im Laufe der Jahre und Jahrzehnte, bei uns liegt die durchschnittliche Wohndauer bei über 12 Jahren, ändern. Das aktuelle maßgebliche Haushaltseinkommens muss schon „von Amts wegen“ festgestellt werden.

Redaktion Die Wiedereinführung wird kritisiert, Argument ist eine befürchtet Verdrängung von Mietern mit etwas höheren Einkommen mit der Folge „sozialer Segregationsprozesse“ im sozialen Wohnungsbau.
Wird das in Ihren Augen zutreffen? Warum sollte ein Mieter aus seiner Wohnung ausziehen, weil eine Mieterhöhung kommt, die ihn immer noch für eine Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete weiter wohnen lässt?
Und wohin könnte er umziehen angesichts der Wohnraumknappheit in Marburg?

Matthias Knoche Es ist immer unser Ziel gewesen, dass unsere Wohngebiete sozial durchmischt bleiben. Wir sehen uns als kommunales Wohnungsunternehmen in der Pflicht, denjenigen Mietern zu helfen, die auf dem privaten Wohnungsmarkt keine oder nur geringe Chancen haben. Und wir sind für die breiten Schichten der Bevölkerung da. Unser Versorgungsauftrag gilt auch für die Mittelschicht. Dass die nun eine Strafe zahlen soll, weil sie zur sozialen Stabilität beitragen, trifft bei uns hier in Marburg und bei vielen Wohnungsunternehmen und vielen Städten auf Unverständnis. Zur Wahrheit gehört aber auch, dass sich vor allem in Südhessen die Städte und Unternehmen für die Fehlbelegungsabgabe stark gemacht haben.

Allerdings muss man die Kirche auch im Dorf lassen. Wir können zwar nicht sagen, über welches Einkommen unsere Mieter verfügen, wir kennen aber unsere Mieter. Zu einem Verdrängungsprozess  wird es nicht kommen. Und auch mit Fehlbelegungsabgabe liegen unsere Sozialmieten deutlich unter den privaten Angebotsmieten. Im Übrigen haben wir die Hoffnung, dass die Einnahmen aus der Abgabe den Verwaltungsaufwand nicht rechtfertigen. Das wäre dann für Marburg eine Art „Ausstiegsklausel“.

Redaktion Wenn beispielsweise 300.000 Euro jährlich an Zusatzeinnahmen erzielt werden, wieviele Wohnungen lassen sich damit in diesen Zeiten sehr niedriger Zinsen finanzieren?

Matthias Knoche Da ja die kommunale Mindestförderung bei 10.000 Euro pro Wohnung liegt, könnten 30 Wohnungen mit diesem Betrag gefördert werden. Insgesamt entspricht die Abgabe einem Gegenwert von 2 Neubauwohnungen.