Marburg 11.5.2016 (pm/red) Der neue Immobilienmarktbericht für Marburg ist vorgelegt worden mit Informationen darüber, wie häufig und zu welchem Wert im Stadtgebiet Häuser, Wohnungen und Gewerbeflächen den Besitzer wechseln. Wer über eine entsprechende Investition nachdenkt, hat mit dem Bericht Anhaltspunkte über Preise und Lage. Bürgermeister Dr. Franz Kahle stellte den aktuellen Bericht 2016 vor zusammen mit Walter Ruth, Gutachterausschuss und Fachdienstleiter Bauverwaltung und Vermessung, sowie Kirsten Eger-Rauch vom Fachdienst Vermessung. „Der von politischen Vorgaben unabhängige Gutachterausschuss analysiert das Geschehen am Immobilienmarkt und versucht Tendenzen aufzuzeigen“, beschrieb der Bürgermeister die Entstehung des jährlichen Berichts. Im Einzelnen informiert er über Immobilienwerte in der Kernstadt und in den Außenstadtteilen. Im Vergleich über mehrere Jahre erlaubt er zudem eine Auswertung von Preisentwicklungen. Zusammen mit Berichten aus anderen Kommunen lassen sich darüber hinaus auch große Trends ablesen. „Mit dem Immobilienmarktbericht wollen wir Politik, Verwaltung, Wirtschaft und am Immobilienkauf interessierten Einzelpersonen Fakten an die Hand geben“, erläuterte Walther Ruth für den Gutachterausschuss.

„Insgesamt entwickelt sich das Marktgeschehen relativ konstant“, bewertete Kahle. Es finde insbesondere kein Handel für Spekulationszwecke im Sinne einer Immobilienblase statt. „Das ist angesichts niedriger Zinsen und eines Privatvermögens in der Bundesrepublik, wie es noch nie so hoch war, ein gutes Zeichen“, so der Bürgermeister. Sehr wohl sei aber bei Anwohnerinnen und Anwohnern der Trend zur Investition in Immobilien spürbar hoch. Es gebe „eine lebhafte Bautätigkeit“ in der Universitätsstadt Marburg. Ruth ergänzte: „Der Immobilienmarkt im Stadtgebiet Marburg ist relativ stabil.“ So habe sich der Gesamtumsatz in den letzten 10 Jahren „in normalem Maß der Inflation“ gesteigert.

Was kosten Häuser, Wohnungen und Gewerbeflächen?
Ganz besonders der studentische Wohnraum sei weiterhin „teuer und mit den hohen Preisen in Großstädten vergleichbar“, hob Kahle hervor. „Daher wurde in den letzten Jahren massiv in den Neubau von Studierendenwohnungen und den sozialen Wohnungsbau investiert. Diese Anstrengungen müssen wir fortsetzen, um Mietsteigerungen in der Kernstadt zu vermeiden“, so der Bürgermeister. Gleichzeitig sei ein starkes Preisgefälle zwischen der Innenstadt und den Außenstadtteilen zu beobachten. Es komme darauf an, insbesondere die Ortskerne der Außenstadtteile lebenswert zu gestalten und bei Ausweisungen von zusätzlichen Bauflächen genau abzuwägen. Aktuell reagiere die Stadtverwaltung insbesondere auf die steigende Nachfrage auch nach vergleichsweise kleinen Baugrundstücken.

Ergebnisse aus dem Immobilienmarktberichts 2016
Im Jahr 2015 wurden im Stadtgebiet Marburg 727 Kaufverträge über Immobilien geschlossen. Im Vergleich zum Vorjahr ist das eine geringe Steigerung. Allerdings gab es wieder deutlich mehr Käufe unbebauter Grundstücke, sowohl beim Bauland, als auch bei den land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Im Teilmarkt der bebauten Immobilien gab es weniger Verkäufe von Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäusern, was auch den Rückgang des Gesamtgeldumsatzes auf knapp 153 Millionen Euro im Vergleich zu ca. 166 Millionen Euro in 2014 erklärt. Dieser Teilmarkt wird zu fast 90 Prozent von lokalen Käufern aus dem Postleitzahlbereich 35 geprägt. Bemerkenswert ist außerdem, dass die Anzahl der Zwangsversteigerungen mit nur zwei Fällen in 2015 in den letzten fünf Jahren stetig zurückging.

Mit 330 Kauffällen ist der Teilmarkt Wohnungseigentum in Marburg der zahlenmäßig größte. Das Umsatzvolumen von ca. 53 Millionen Euro überstieg die Vorjahre, ausgenommen das Rekordjahr 2012, in dem der Umsatz bei fast 68 Millionen Euro lag.

Das meiste Geld wurde, wie in den Vorjahren – 2013 mit 75, 2014 mit 95 Millionen Euro –, bei den bebauten Grundstücken mit 71 Millionen Euro umgesetzt. In diesem Teilmarkt sind 75 Prozent aller Kaufverträge über Ein- oder Zweifamilienhäuser abgeschlossen worden. In den überwiegenden Fällen handelte es sich dabei um freistehende Gebäude. Ein freistehendes Ein- bis Zweifamilienhaus kostete in Marburg 2015 im Durchschnitt ca. 337.000 Euro und hatte eine Grundstücksgröße im Mittel von 780 Quadratmetern. 2014 waren es noch 309.000 Euro und 757 Quadratmeter.

Die Kaufpreise der Doppelhaushälften lagen 2015 bei durchschnittlich 220.000 Euro. Sie sind damit im Vergleich zu 228.000 Euro (2014) leicht gesunken. Für Reihenhäuser wurden im Schnitt 218.000 Euro bezahlt, was eine leichte Steigerung zu 187.000 Euro aus 2014 darstellt. Wohnbaugrundstücke in alten Ortslagen der Stadtteile lagen 2015 bei 104.000 Euro und 2014 bei 120.000 Euro. Insgesamt betrachtet sind die Preise für Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Wohnbaugrundstücke in den letzten fünf Jahren relativ stabil geblieben.

In der Kernstadt Marburg kostete das Ein-  bis Zwei-Familienhaus im Mittel 410.000 Euro – 2014 noch 351.000 Euro – wobei sowohl Häuser für ca. 100.000 Euro als auch für über 1,4 Millionen Euro den Besitzer wechselten. Im Stadtteil Marbach wurden durchschnittlich 291.000 Euro gezahlt, nachdem der Mittelwert im vorigen Jahr bei über 400.000 Euro lag. In Cappel stiegen die Preise um ca. fünf Prozent auf im Mittelwert 276.000 Euro moderat.  In Ockershausen mit ca. 238.000 Euro und in Wehrda mit 222.000 Euro ist im Vergleich zu 2014 ein Rückgang zu verzeichnen.

In den Außenstadtteilen waren Häuser in Bauerbach mit durchschnittlich 303.000 Euro – im Vorjahr noch ca. 250.000 Euro – am teuersten. In Moischt lagen die durchschnittlichen Preise bei 177.000 Euro, in Schröck wurden ca. 183.000 Euro, im Vorjahr 128.000 Euro, erzielt. Allerdings lagen in den Außenstadtteilen nur insgesamt 34 Kaufpreise vor, die auch innerhalb eines Ortes eine große Streuung aufweisen. Somit kann der angegebene Mittelwert nur bedingt das Preisniveau widerspiegeln. In den westlichen Stadtteilen ist es aufgrund der geringen Anzahl von Verkäufen nicht möglich eine Preistendenz aufzuzeigen.

2015 wurden in Marburg 38 Baugrundstücke für Wohnzwecke veräußert, was ca. einem Drittel aller unbebauten Verkaufsfälle entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Umsätze hier um fast 1,5 Millionen Euro gestiegen. Der durchschnittliche Preis für Wohn- und Mischbauflächen, also für baureife Grundstücke, betrug im Mittel ca. 168 Euro pro Quadratmeter. 2014 lag dieser bei rund 161 Euro pro Quadratmeter.

Außerdem wurden ca. 55.000 Quadratmeter Bauerwartungsland veräußert, welches in Kürze durch Bauträger erschlossen und zu Wohnzwecken bebaut werden kann. So geschehen in Michelbach-Nord und Ronhausen.

In vier Fällen wurden Gewerbeflächen gehandelt. Nennenswert ist hier der Verkauf einer 15.000 Quadratmeter großen Fläche in der Afföllerstraße, wo ein Autohaus entsteht.

Auch 2015 war der Wohnungseigentumsmarkt, wie bereits oben erwähnt, der anzahlmäßig größte Teilmarkt, obwohl er seit 2013 stetig leicht zurückgeht. Aufgrund fehlender Angaben, insbesondere der Wohnfläche, konnten ca. 43 Prozent der Verträge leider nicht vollständig ausgewertet werden. Von den 330 veräußerten Eigentumswohnungen – 2014 waren es 346 Wohnungen – wurden 90 Wohnungen zuvor neu gebaut. In diesem Sektor sind allein ca. 19 Millionen Euro umgesetzt worden. Der Geldumsatz aller Wohnungsverkäufe übersteigt den des Vorjahres um fast 5 Millionen Euro. Der meist gezahlte Kaufpreis für eine Eigentumswohnung lag zwischen 100.000 und 200.000 Euro.

Untergliedert man den Teilmarkt „Wohnungseigentum“ weiter, so ergeben sich für 2015 folgende Zahlen: Die Erstverkäufe aus Neubauten kosteten bei einer mittleren Wohnfläche von 62 Quadratmetern im Schnitt 3.378 Euro pro Quadratmeter. Bei den Erstverkäufen aus Umwandlung waren es 2.234 Euro pro Quadratmeter bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 83 Quadratmetern. Weiterverkäufe waren bei einer mittleren Fläche von 62 Quadratmetern für 1.811 Euro pro Quadratmeter zu haben.

Lagebezogen waren 2015, wie in den Vorjahren, die Wohnungen in der Kernstadt Marburg mit durchschnittlich 2.726 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche am teuersten – plus 20 Prozent im Vergleich zu den 2.285 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr –, was unter anderem daran liegt, dass Neubaumaßnahmen von Eigentumswohnungen vorwiegend in der Kernstadt durchgeführt wurden. Der im Zentrum erzielte Höchstpreis lag bei 4.028 Euro pro Quadratmeter, aber auch Wohnungen für 700 bis 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche waren zu haben. 2014 lag der Höchstpreis bei 3.985 pro Quadratmeter.

In den direkt angrenzenden Stadtteilen Cappel und Marbach waren deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen. Der durchschnittliche Kaufpreis in Cappel lag bei 2.529 Euro pro Quadratmeter und somit 35 Prozent über dem Preis vom Vorjahr (2014: 1.872 Euro pro Quadratmeter). In Marbach wurden durchschnittlich 2.251 Euro pro Quadratmeter, also 25 Prozent mehr. Im Vorjahr lag der Durchschnittspreis bei 1.799 Euro pro Quadratmeter.

Auch im individuellen Wohnungsbau in Wehrda wurden durchschnittlich 2.275 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erzielt. Die Preise in Wehrda im Geschoßwohnungsbau lagen gemittelt bei 1.339 Euro pro Quadratmeter, wobei die Differenz zwischen Minimum und Maximum mehr als 2.000 Euro beträgt, da ein Teil der Objekte zwischenzeitlich vermutlich saniert wurde.

Im Stadtteil Ockershausen gab es 2014 und 2015 nur sehr wenige Angaben zur Wohnfläche. Der Mittelwert pro Quadratmeter lag bei 1.703 Euro. In den Außenstadtteilen lagen insgesamt lediglich fünf Verkäufe mit Angabe der Wohnfläche vor. Der Mittelwert beträgt 1.860 Euro pro Quadratmeter.

Aus allen angegebenen Kaufpreisen über Wohnungseigentum wurde der Preis für einen Pkw-Stellplatz, wozu auch Garagen und Tiefgaragen zählen, herausgerechnet. Diese liegen in Marburg im Mittel bei ca. 10.000 bis 15.000 Euro.

Weiterhin sind im Immobilienmarktbericht im Kapitel „Wertrelevante Daten“ Bodenpreisindexreihen, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren verschiedener Objektarten, eine Mietwertübersicht sowie Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser zu finden.

Außerdem werden im Kapitel 10 die Vergleichsfaktoren für die Bemessung der Erbschafts- und Schenkungssteuer nach Bewertungsgesetz (BewG) für Ein -und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen ausgewiesen.

Der Bericht kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Barfüßerstraße 11, Telefon (06421) 201-1644 oder -1654 oder per E-Mail, gutachterausschuss@marburg-stadt.de, angefordert werden. Die Gebühr beträgt 30 Euro.